Saiba Como Fazer o Registo de Licença de Alojamento Local em 2025

 

Alugar imóveis para turistas pode ser uma excelente fonte de rendimento, mas para atuar legalmente é essencial obter a licença de alojamento local. Esse registo obrigatório, gratuito e realizado online, é o primeiro passo para quem deseja oferecer alojamento temporário de forma segura e dentro da lei. Antes de começar a receber hóspedes, é crucial entender os requisitos para alojamento local e todos os custos associados ao licenciamento. Neste guia, explicamos o processo completo para que possa operar com tranquilidade em 2025.

Conceito e Gestão de Alojamento Local

O conceito de Alojamento Local (AL) abrange estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário mediante um pagamento. Excluem-se desta definição os empreendimentos turísticos. Considera-se que existe uma licença de alojamento local quando o imóvel é publicitado, disponibilizado ou intermediado como alojamento para turistas ou como alojamento temporário.
Define-se também como AL um espaço mobilado e equipado, onde são oferecidos ao público, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, como limpeza, por períodos inferiores a 30 dias. Pode funcionar em quatro modalidades: moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem (incluindo hostels) ou quartos. Nesta última modalidade, a licença de alojamento local é explorada na residência da pessoa que arrenda, correspondendo ao seu domicílio fiscal. O quarto é considerado a unidade de alojamento, e não é possível ter mais de três quartos nesta modalidade.

Como Pedir Licença de Alojamento Local Registo

Para solicitar um alojamento local registo, pode fazer o pedido de forma online através do Balcão Único Eletrónico. Cada pedido recebe um número de registo específico para o estabelecimento, permitindo que este possa operar publicamente.

O pedido de licença para alojamento local só é aceite após um prazo de 10 dias (ou 20 dias, caso seja um hostel), caso não haja oposição por parte da câmara municipal competente. Essa oposição pode ocorrer devido a incorreções no pedido, falta de autorização adequada do edifício ou violação de restrições estabelecidas. As restrições podem estar relacionadas com áreas de contenção definidas pela câmara municipal ou com uma proibição temporária de registo.

Antes de solicitar a licença de alojamento local, é fundamental compreender a situação específica na freguesia onde o imóvel está localizado.

Documentação Necessária para Obter a Licença Alojamento Local

Para iniciar a atividade de alojamento local (AL) e garantir que o imóvel está legalmente habilitado a receber hóspedes, é fundamental obter a licença alojamento local.

Este processo requer a submissão de documentos que comprovem tanto a legitimidade do titular da exploração como as condições de uso do imóvel, assegurando que todos os requisitos legais são atendidos. Reunir corretamente a documentação é um passo essencial, pois qualquer omissão ou erro poderá atrasar ou até impedir a aprovação da licença.

Abaixo estão os documentos obrigatórios que devem ser anexados ao pedido para o registo do alojamento local:

• Documento de identificação do titular da exploração responsável pelo alojamento local (caso seja uma pessoa singular) ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial (no caso de pessoa coletiva);
• Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, garantindo que o edifício ou fração autónoma pode ser utilizado para alojamento local e que cumpre todas as normas legais;
• Caderneta predial do imóvel, se o requerente for o proprietário;
• Contrato de arrendamento ou outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade;
• Declaração apresentada junto da Autoridade Tributária (AT) de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento;
• Se for um hostel, ata da assembleia de condóminos em que conste a autorização para a sua instalação;
• Número de título de autorização de utilização do edifício, se for posterior a 1951.

Requisitos Alojamento Local: O que é Necessário para Obter o Registo AL

Após a apresentação da comunicação prévia, a câmara municipal irá realizar uma vistoria para verificar se o imóvel reúne os requisitos para alojamento local legais.

Abaixo estão as principais condições que devem ser atendidas para registar um alojamento local:

• Conservação e Funcionamento: Adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos.
• Abastecimento de Água: Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou ter um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada.
• Esgotos: Estar ligado à rede pública de esgotos ou ter fossas sépticas dimensionadas de acordo com a capacidade máxima do estabelecimento.
• Água Corrente: Dispor de água corrente quente e fria.
• Ventilação: Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento.
• Mobiliário e Equipamentos: Estar equipado com mobiliário, equipamentos e utensílios adequados.
• Vedação de Luz Exterior: Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior.
• Segurança das Portas: Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
• Instalações Sanitárias: As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade.
• Livro de Informações: Dispor de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, disponível em português, inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Requisitos de Segurança

Estabelecimentos de registo alojamento local com capacidade igual ou inferior a 10 utentes devem possuir:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
• Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
• Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores;
• Livro de reclamações;
• Seguro multirriscos de responsabilidade civil que proteja os ativos e reclamações no âmbito da atividade turística, cobrindo riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e terceiros.

Custos Licença Alojamento Local

Um dos benefícios do registo de licença alojamento local é a gratuidade no processo inicial de licenciamento. Contudo, existem custos adicionais que podem ser necessários para cumprir as exigências legais, como o seguro multirrisco de responsabilidade civil, essencial para proteger o imóvel e cobrir eventuais danos aos hóspedes.
É importante considerar também os custos de manutenção e, para alguns casos, as taxas de imposto que se aplicam a este tipo de atividade. Avalie todos os custos com antecedência para gerir bem o orçamento.

Custos que devem ser considerados:

• Taxas de Registo: Embora o pedido de licença seja gratuito, pode haver taxas associadas a serviços adicionais ou a situações específicas, como a necessidade de adequações no imóvel.
• Investimentos em Segurança: Custos relacionados à aquisição de equipamentos de segurança, como extintores, sistemas de alarme, entre outros.
• Mobiliário e Equipamentos: Investimentos para equipar o imóvel de acordo com os requisitos para alojamento local.
• Consultoria e Assessoria: Se optar por contratar serviços de consultoria para auxiliar no processo de registo e licenciamento.

É importante planejar esses custos para garantir que o investimento na atividade de alojamento local seja viável e sustentável.

Considerações Fiscais e Códigos de Atividade Económica (CAE)

Para operar em conformidade, escolha o CAE adequado ao seu alojamento. As opções disponíveis são registo alojamento local:

• 55201 – Alojamento mobilado para turistas, com serviços de receção e limpeza (pode incluir pequeno-almoço).
• 55204 – Outros locais de alojamento de curta duração, sem receção ou limpeza, para estadias até 30 dias.

Em seguida, realize a declaração de início de atividade no Portal das Finanças, num serviço de Finanças ou numa loja de cidadão.

Para quem já está registado, basta apresentar a declaração de alterações. Pessoas coletivas tributadas em IRC precisam de um contabilista certificado para garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais.

Balcão Único Eletrónico para Alojamento Local – Registo Alojamento Local Online

O Balcão Único Eletrónico (BUE) é a plataforma online onde deve realizar o pedido de registo alojamento local online. Através do BUE, pode submeter todos os documentos necessários, acompanhar o estado do seu pedido e receber notificações sobre possíveis exigências ou aprovações.

Vantagens do Balcão Único Eletrónico

• Praticidade: Permite realizar todo o processo de forma online, sem a necessidade de deslocações presenciais.
• Transparência: Acompanhamento em tempo real do status do pedido.
• Agilidade: Redução dos prazos de processamento e aprovação.

Registo Nacional de Alojamento Local Licenca

Além do registo de alojamento local licenca junto da câmara municipal, existe o Registo Nacional de Alojamento Local, que é obrigatório para todos os estabelecimentos de AL em Portugal. Este registo é realizado através do Portal do Alojamento Local e está vinculado ao registos alojamento local registo municipal.

Importância do Registo Nacional

• Controle e Fiscalização: Facilita a fiscalização e o controlo por parte das autoridades competentes.
• Marketing e Visibilidade: Melhora a visibilidade do seu estabelecimento em plataformas nacionais e internacionais.
• Benefícios Fiscais: A regularização completa pode trazer benefícios fiscais e evitar penalizações.

Licenciamento de Alojamento Local em Lisboa

A cidade de Lisboa, sendo um dos principais destinos turísticos de Portugal, possui regulamentações específicas para o licenciamento de alojamento local. Se pretende obter a licença de alojamento local em Lisboa, deve considerar:

• Zonas Permitidas: Algumas áreas de Lisboa têm restrições quanto à instalação de AL. Verifique se o seu imóvel está localizado numa zona permitida.
• Taxas Municipais: Podem existir taxas adicionais específicas para Lisboa relacionadas ao registo e licenciamento.
• Parcerias com Plataformas Locais: Lisboa tem acordos com plataformas de reserva para garantir a transparência e a qualidade dos ALs registrados na cidade.

Legislação de Alojamento Local

A legislação de alojamento local em Portugal está em constante atualização para acompanhar as mudanças no setor turístico e garantir a proteção dos direitos dos hóspedes e proprietários. As principais leis que regulam o AL incluem:

• Lei do Alojamento Local (Lei n.º 16/2012): Define o regime jurídico do alojamento local e estabelece as obrigações dos proprietários.
• Decreto-Lei n.º 128/2014: Regulamenta os requisitos de segurança e qualidade dos estabelecimentos de AL.
• Portarias Municipais: Cada município pode emitir regulamentos específicos complementares às leis nacionais, adaptando as regras às realidades locais.

É essencial manter-se atualizado com as alterações legislativas para garantir a conformidade do seu AL e evitar sanções.

Passo a Passo para Obter a Licença de Alojamento Local

1. Preparação do Imóvel

Antes de iniciar o processo de registo de licença de alojamento local, certifique-se de que o imóvel cumpre todos os requisitos para alojamento local. Isso inclui:

• Realizar as adequações necessárias para atender às normas de segurança e higiene.
• Equipar o imóvel com o mobiliário e os utensílios exigidos.
• Garantir a disponibilidade de serviços complementares, como limpeza e manutenção.

2. Recolha da Documentação

Reúna todos os documentos necessários para o pedido de licença de alojamento local, conforme listado anteriormente.

3. Submissão do Pedido

Acesse o Balcão Único Eletrónico e preencha o formulário de pedido de registo de alojamento local online. Anexe todos os documentos exigidos e submeta o pedido.

4. Acompanhamento do Pedido

Após a submissão, acompanhe o status do seu pedido através do BUE. Caso haja exigências ou necessidade de esclarecimentos, responda prontamente para evitar atrasos na aprovação.

5. Aprovação e Registo Nacional

Uma vez aprovado o pedido pela câmara municipal, proceda ao registo nacional de alojamento local através do Portal do Alojamento Local.

6. Início das Atividades

Com a licença em mãos, pode iniciar as atividades de alojamento, garantindo sempre o cumprimento das normas legais e fiscais.

Tributação do Alojamento Local Portugal

Os rendimentos provenientes do alojamento local Portugal podem ser tributados de duas formas na declaração de IRS:

Categoria B: Rendimentos Empresariais e Profissionais

• Regime Simplificado: Até 200 mil euros de rendimentos anuais. Tributa apenas uma parte do rendimento (coeficiente) pela taxa do seu escalão de IRS. Os coeficientes variam entre 10% e 50%, de acordo com o tipo de AL e sua localização.

Categoria F: Rendimentos Prediais

• Rendimento Tributável: Diferença entre os rendimentos e as despesas da atividade (condomínio, obras, IMI).
• Despesas Não Dedutíveis: Mobiliário, decoração, eletrodomésticos.

Regime Simplificado ou Contabilidade Organizada?

• Contabilidade Organizada: Obrigatória para faturação anual superior a 200 mil euros. Permite deduzir as despesas relacionadas com a atividade.
• Regime Simplificado: Disponível para faturação inferior a 200 mil euros, com tributação simplificada dos rendimentos.

IVA no Alojamento Local: Faturas e Obrigações

A atividade de alojamento local está sujeita ao IVA, com emissão de faturas com taxa de 6% no continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores. A declaração periódica de IVA deve ser entregue mensal ou trimestralmente, conforme o volume de negócios. Se o volume for inferior a 12 500 euros anuais, é possível optar pelo regime de isenção de IVA, desde que cumpridos certos requisitos.

Além disso, os rendimentos podem ser tributados como categoria B ou categoria F na declaração de IRS. No regime simplificado, apenas parte do rendimento é tributado, com coeficientes que variam entre 10% e 50%. Na categoria F, é possível deduzir certas despesas operacionais.

As Faturas AL emitidas devem conter a taxa de IVA de:

• 6% no Continente
• 5% na Madeira
• 4% nos Açores

Declaração Periódica de IVA

A entrega da declaração periódica de IVA é obrigatória e pode ser feita mensalmente ou trimestralmente, através do Portal das Finanças. A periodicidade depende do volume de negócios:

• Mensal: Para valores superiores a 650.000 euros.
• Trimestral: Para valores inferiores.

Regime de Isenção de IVA

É possível optar pelo regime de isenção de IVA, desde que sejam cumpridas as seguintes condições:

• Não ter contabilidade organizada;
• Não realizar operações de importação, exportação ou atividades conexas;
• Não realizar transmissões de bens ou prestações de serviços previstas no anexo E do Código do IVA;
• Não ter um volume de negócios anual superior a 12.500 euros.

Comissões de Plataformas Estrangeiras

Se divulgar o seu estabelecimento de AL em plataformas internacionais, como o Booking, deverá considerar estas despesas ao entregar a declaração de IRS de acordo com as regras da categoria F. Deste modo, deve cumprir duas operações fiscais:

• Modelo 30: Informar rendimentos pagos a não residentes (até 2 meses após o pagamento).
• Modelo 21-RFI: Evitar a dupla tributação (fornecido pelas plataformas).

Como Encerrar a Atividade de Alojamento Local Lei

De acordo com a alojamento local lei, o titular é obrigado a submeter uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico e a notificar as Finanças sobre a cessação da atividade no prazo de 30 dias, sob pena de penalizações.

Seguir todos os passos de encerramento ajuda a evitar problemas com as autoridades e permite que o imóvel seja retirado do registo sem complicações futuras.

Para encerrar a atividade de alojamento local, é necessário realizar algumas etapas importantes:

1. Comunicação Prévia

Realize uma comunicação prévia com prazo de cessação da exploração do estabelecimento através do Balcão Único Eletrónico.

2. Informar as Finanças

Após encerrar através de uma comunicação prévia, é obrigatório informar as Finanças sobre a cessação da atividade no prazo de 30 dias. Essa comunicação pode ser feita:

• Pessoalmente: Em um serviço de Finanças.
• Online: Através do Portal das Finanças.

3. Regularização das Obrigações Fiscais

Assegure-se de que todas as obrigações fiscais e legais relacionadas à atividade sejam devidamente cumpridas para evitar problemas futuros com as autoridades competentes.

Novas Regras para Alojamento Local

Em 2024, foram implementadas novas regras de alojamento local que visam melhorar a qualidade dos serviços e garantir a segurança dos hóspedes. As principais alterações incluem:

• Aumento das Exigências de Segurança: Reforço nas normas de segurança contra incêndios e na manutenção das instalações sanitárias.
• Requisitos Ambientais: Incentivo à utilização de práticas sustentáveis e à eficiência energética nos estabelecimentos.
• Fiscalização mais Rigorosa: Aumento da frequência e rigor das inspeções municipais para garantir o cumprimento das normas.
• Novos Procedimentos de Registo: Simplificação e agilização dos processos de registo e licenciamento através de plataformas digitais.

É fundamental estar atento a essas mudanças e adaptar-se às novas exigências para manter a licença de alojamento local em conformidade com a legislação vigente.

Alterações ao Regime Jurídico do Alojamento Local: O Que Mudou?

A mais recente alteração ao regime jurídico do Alojamento Local (AL) foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, trazendo um conjunto de modificações relevantes face à legislação anteriormente em vigor.

As novas disposições introduzem ajustes que afetam diretamente os titulares de estabelecimentos de alojamento local, alterando regras associadas ao registo, à gestão e à exploração destes espaços. Paralelamente, os municípios passam a dispor de novas ferramentas de monitorização e regulação, com impacto na forma como a atividade de alojamento local é enquadrada nos diferentes territórios.

Estas mudanças visam assegurar um equilíbrio entre o desenvolvimento do setor e a necessidade de garantir uma gestão sustentável e ajustada às características específicas de cada região.

Principais Alterações

Revogação de Medidas do Programa Mais Habitação

Foram eliminadas várias medidas que tinham sido previamente estabelecidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, resultando em alterações significativas no regime jurídico do Alojamento Local. Estas revogações incidem sobre aspetos fundamentais da regulamentação da atividade, revertendo restrições que tinham sido implementadas na tentativa de controlar o crescimento do setor.

Entre as principais medidas que deixam de estar em vigor, destacam-se mudanças que facilitam o registo de novos estabelecimentos, flexibilizam regras aplicáveis aos condomínios e eliminam determinadas obrigações fiscais e administrativas que anteriormente limitavam a exploração do alojamento local, destaca-se:

• Fim da suspensão de novos registos de alojamento local em frações autónomas (apartamentos e estabelecimentos de hospedagem);

• Revogação da validade dos registos de alojamento local por cinco anos;

• Eliminação da exigência de autorização do condomínio para exploração de alojamento local em edifícios em propriedade horizontal (exceto para “hostel”);

• Fim das regras específicas para exploração sazonal (limite máximo de 120 dias);

• Extinção da contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL).

Alteração da Titularidade dos Registos

A transferência da titularidade do registo de alojamento local volta a ser uma opção viável para os proprietários e exploradores deste tipo de estabelecimento, deixando de estar sujeita às restrições anteriormente impostas.

No entanto, esta possibilidade não é absoluta, uma vez que podem ser aplicadas limitações à sua transmissibilidade em determinadas zonas classificadas como áreas de contenção.

Nestes casos, os municípios podem impor regras específicas para controlar a cedência ou venda da exploração de alojamentos locais, assegurando que a atividade se desenvolve de forma equilibrada e alinhada com as necessidades e características do território.

Áreas de Crescimento Sustentável

São estabelecidas as denominadas áreas de crescimento sustentável, que oferecem aos municípios a possibilidade de implementar medidas eficazes para monitorizar e acompanhar a atividade de alojamento local.

Essas áreas visam garantir que a evolução desta atividade seja feita de forma controlada e equilibrada, tendo em conta as características específicas de cada território. Com estas novas ferramentas, os municípios passam a dispor de instrumentos jurídicos adequados para regulamentar o alojamento local de maneira estratégica, adaptando as políticas e normativas às necessidades e particularidades locais, promovendo um desenvolvimento sustentável e harmonioso desta atividade.

Criação do Provedor do Alojamento Local

Alojamento Local em Frações Autónomas

A assembleia de condóminos perde a capacidade de decidir de forma unilateral o cancelamento de registos de alojamento local em frações autónomas. No entanto, continua a ter o direito de se opor à atividade de alojamento local, desde que essa oposição seja formalizada através de uma deliberação devidamente fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício.

A razão para a oposição deve ser baseada em comportamentos reiterados e comprovados que prejudiquem a utilização normal do edifício ou que interfiram no descanso dos condóminos, criando situações de desconforto ou perturbação para os restantes moradores.

Se a assembleia de condóminos deliberar pelo cancelamento do registo de alojamento local, a decisão final sobre essa deliberação caberá ao presidente da câmara municipal da área onde o edifício se encontra localizado.

Antes de tomar uma decisão, o presidente da câmara poderá convocar as partes envolvidas para tentar um acordo, com ou sem a mediação do provedor do alojamento local, no intuito de evitar o cancelamento do registo, garantindo, assim, uma resolução mais equilibrada e menos prejudicial para todas as partes envolvidas.

Alteração dos Prazos para Oposição ao Registo

A partir da implementação das novas regras, os municípios terão um prazo de 60 dias para manifestar oposição ao registo de novos estabelecimentos de alojamento local, contando esse período a partir da data de apresentação da comunicação prévia por parte dos interessados.

Este prazo tem como objetivo permitir que as autarquias possam avaliar a viabilidade e as implicações do novo registo, garantindo que o crescimento da atividade de alojamento local seja compatível com as condições do território.

Nos casos em que o pedido de registo se refira a zonas classificadas como áreas de contenção, ou seja, áreas onde o crescimento do alojamento local é mais restrito devido a questões de ordenamento do território ou de preservação de determinadas características urbanísticas, o prazo para a manifestação de oposição é alargado para 90 dias.

Este prazo adicional visa proporcionar tempo suficiente para uma análise mais detalhada e cuidadosa do impacto potencial do novo estabelecimento, assegurando que as decisões tomadas sejam bem fundamentadas e alinhadas com os interesses do município e da sua comunidade.

Informação no Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL)

O novo regime introduz uma clarificação significativa sobre a informação que deve ser divulgada no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). A partir de agora, torna-se obrigatória a indicação da data de validade do seguro obrigatório que cobre os estabelecimentos de alojamento local.

Esta medida visa garantir que todos os operadores de alojamento local cumpram com as normas de segurança e proteção estabelecidas para a atividade, oferecendo um nível adequado de cobertura para eventuais imprevistos ou danos. A falta de um seguro válido ou a constatação de que o seguro apresentado se encontra inválido poderá resultar, de forma automática, no cancelamento do registo do estabelecimento no RNAL pelo município competente.

Esta alteração tem como objetivo reforçar a fiscalização e garantir que os alojamentos locais operem de forma responsável, protegendo tanto os clientes como os próprios proprietários de eventuais riscos associados à atividade.

Utilizações Compatíveis com Alojamento Local

A legislação recentemente alterada passa a especificar de forma mais detalhada quais as utilizações dos edifícios que são compatíveis com a exploração de alojamento local. Com esta definição mais precisa, os proprietários e operadores de estabelecimentos de alojamento local podem agora contar com uma maior clareza relativamente às condições em que a sua atividade pode ser exercida, sem correr o risco de infringir normas ou regulamentos urbanos.

Esta especificação oferece uma maior segurança jurídica, pois elimina ambiguidades que poderiam gerar dúvidas ou interpretações contraditórias, permitindo que os envolvidos na atividade de alojamento local operem com maior confiança e de forma alinhada com as exigências legais. Ao garantir que os edifícios são utilizados de acordo com as regulamentações estabelecidas, a legislação contribui para um ambiente mais estável e previsível para todos os intervenientes no setor.

Conclusão

Obter a licença de alojamento local é um processo que requer atenção aos detalhes e cumprimento de diversas regras de alojamento local e requisitos para alojamento local. Com as novas regras de alojamento local 2025 e a necessidade de se adaptar às mudanças legislativas, é fundamental estar bem informado e preparado para gerir o seu estabelecimento de forma eficiente e legalmente correta.

Investir tempo na preparação do imóvel, na recolha da documentação necessária e na compreensão das obrigações fiscais e legais garantirá o sucesso e a sustentabilidade da sua atividade de alojamento local. Utilize as ferramentas disponíveis, como o Balcão Único Eletrónico e o Registo Nacional de Alojamento Local, para facilitar o processo e manter-se em conformidade com a legislação vigente.

Seja no Lisboa, no Porto ou em qualquer outra região de Portugal, seguir corretamente os passos para o registo de alojamento local e a obtenção da licença de alojamento local é essencial para oferecer um serviço de qualidade aos turistas e garantir a rentabilidade do seu investimento.

14/04/2025