Alugar imóveis para turistas pode ser uma excelente fonte de rendimento, mas para atuar legalmente é essencial obter a licença de alojamento local. Esse registo obrigatório, gratuito e realizado online, é o primeiro passo para quem deseja oferecer alojamento temporário de forma segura e dentro da lei. Antes de começar a receber hóspedes, é crucial entender os requisitos para alojamento local e todos os custos associados ao licenciamento. Neste guia, explicamos o processo completo para que possa operar com tranquilidade em 2024.
Conceito e Gestão de Alojamento Local
O conceito de Alojamento Local (AL) abrange estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário mediante um pagamento. Excluem-se desta definição os empreendimentos turísticos. Considera-se que existe uma licença de alojamento local quando o imóvel é publicitado, disponibilizado ou intermediado como alojamento para turistas ou como alojamento temporário.
Define-se também como AL um espaço mobilado e equipado, onde são oferecidos ao público, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, como limpeza, por períodos inferiores a 30 dias. Pode funcionar em quatro modalidades: moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem (incluindo hostels) ou quartos. Nesta última modalidade, a licença de alojamento local é explorada na residência da pessoa que arrenda, correspondendo ao seu domicílio fiscal. O quarto é considerado a unidade de alojamento, e não é possível ter mais de três quartos nesta modalidade.
Como Pedir Licença de Alojamento Local
Para solicitar um registo de alojamento local, pode fazer o pedido de forma online através do Balcão Único Eletrónico. Cada pedido recebe um número de registo específico para o estabelecimento, permitindo que este possa operar publicamente.
O pedido de licença para alojamento local só é aceito após um prazo de 10 dias (ou 20 dias, caso seja um hostel), caso não haja oposição por parte da câmara municipal competente. Essa oposição pode ocorrer devido a incorreções no pedido, falta de autorização adequada do edifício ou violação de restrições estabelecidas. As restrições podem estar relacionadas com áreas de contenção definidas pela câmara municipal ou com uma proibição temporária de registo.
Antes de solicitar a licença de alojamento local, é fundamental compreender a situação específica na freguesia onde o imóvel está localizado.
Documentação Necessária para Obter a Licença de Alojamento Local
Para iniciar a atividade de alojamento local (AL) e garantir que o imóvel está legalmente habilitado a receber hóspedes, é fundamental obter a licença alojamento local.
Este processo requer a submissão de documentos que comprovem tanto a legitimidade do titular da exploração como as condições de uso do imóvel, assegurando que todos os requisitos legais são atendidos. Reunir corretamente a documentação é um passo essencial, pois qualquer omissão ou erro poderá atrasar ou até impedir a aprovação da licença.
Abaixo estão os documentos obrigatórios que devem ser anexados ao pedido para o registo do alojamento local:
- Documento de identificação do titular da exploração responsável pelo alojamento local (caso seja uma pessoa singular) ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial (no caso de pessoa coletiva);
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, garantindo que o edifício ou fração autónoma pode ser utilizado para alojamento local e que cumpre todas as normas legais;
- Caderneta predial do imóvel, se o requerente for o proprietário;
- Contrato de arrendamento ou outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade;
- Declaração apresentada junto da Autoridade Tributária (AT) de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento;
- Se for um hostel, ata da assembleia de condóminos em que conste a autorização para a sua instalação;
- Número de título de autorização de utilização do edifício, se for posterior a 1951.
Requisitos Obrigatórios para Obter o Registo do Alojamento Local
Após a apresentação da comunicação prévia, a câmara municipal irá realizar uma vistoria para verificar se o imóvel reúne os requisitos para alojamento local legais. Abaixo estão as principais condições que devem ser atendidas para registar um alojamento local:
- Conservação e Funcionamento: Adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos.
- Abastecimento de Água: Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou ter um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada.
- Esgotos: Estar ligado à rede pública de esgotos ou ter fossas sépticas dimensionadas de acordo com a capacidade máxima do estabelecimento.
- Água Corrente: Dispor de água corrente quente e fria.
- Ventilação: Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento.
- Mobiliário e Equipamentos: Estar equipado com mobiliário, equipamentos e utensílios adequados.
- Vedação de Luz Exterior: Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior.
- Segurança das Portas: Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
- Instalações Sanitárias: As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade.
- Livro de Informações: Dispor de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, disponível em português, inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.
Requisitos de Segurança
Estabelecimentos de alojamento local com capacidade igual ou inferior a 10 utentes devem possuir:
- Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
- Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
- Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores;
- Livro de reclamações;
- Seguro multirriscos de responsabilidade civil que proteja os ativos e reclamações no âmbito da atividade turística, cobrindo riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e terceiros.
Custos Licença de Alojamento Local
Um dos benefícios do registo de alojamento local é a gratuidade no processo inicial de licenciamento. Contudo, existem custos adicionais que podem ser necessários para cumprir as exigências legais, como o seguro multirrisco de responsabilidade civil, essencial para proteger o imóvel e cobrir eventuais danos aos hóspedes.
É importante considerar também os custos de manutenção e, para alguns casos, as taxas de imposto que se aplicam a este tipo de atividade. Avalie todos os custos com antecedência para gerir bem o orçamento.
Custos que devem ser considerados:
- Taxas de Registo: Embora o pedido de licença seja gratuito, pode haver taxas associadas a serviços adicionais ou a situações específicas, como a necessidade de adequações no imóvel.
- Investimentos em Segurança: Custos relacionados à aquisição de equipamentos de segurança, como extintores, sistemas de alarme, entre outros.
- Mobiliário e Equipamentos: Investimentos para equipar o imóvel de acordo com os requisitos para alojamento local.
- Consultoria e Assessoria: Se optar por contratar serviços de consultoria para auxiliar no processo de registo e licenciamento.
É importante planejar esses custos para garantir que o investimento na atividade de alojamento local seja viável e sustentável.
Considerações Fiscais e Códigos de Atividade Económica (CAE)
Para operar em conformidade, escolha o CAE adequado ao seu alojamento. As opções disponíveis são:
- 55201 – Alojamento mobilado para turistas, com serviços de receção e limpeza (pode incluir pequeno-almoço).
- 55204 – Outros locais de alojamento de curta duração, sem receção ou limpeza, para estadias até 30 dias.
Em seguida, realize a declaração de início de atividade no Portal das Finanças, num serviço de Finanças ou numa loja de cidadão.
Para quem já está registado, basta apresentar a declaração de alterações. Pessoas coletivas tributadas em IRC precisam de um contabilista certificado para garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais.
Balcão Único Eletrónico para Alojamento Local – Registo Alojamento Local 0nline
O Balcão Único Eletrónico (BUE) é a plataforma online onde deve realizar o pedido registo de alojamento local online. Através do BUE, pode submeter todos os documentos necessários, acompanhar o estado do seu pedido e receber notificações sobre possíveis exigências ou aprovações.
Vantagens do Balcão Único Eletrónico
- Praticidade: Permite realizar todo o processo de forma online, sem a necessidade de deslocações presenciais.
- Transparência: Acompanhamento em tempo real do status do pedido.
- Agilidade: Redução dos prazos de processamento e aprovação.
Registo Nacional de Alojamento Local
Além do registo de alojamento local junto da câmara municipal, existe o Registo Nacional de Alojamento Local, que é obrigatório para todos os estabelecimentos de AL em Portugal. Este registo é realizado através do Portal do Alojamento Local e está vinculado ao registo alojamento local registo municipal.
Importância do Registo Nacional
- Controle e Fiscalização: Facilita a fiscalização e o controlo por parte das autoridades competentes.
- Marketing e Visibilidade: Melhora a visibilidade do seu estabelecimento em plataformas nacionais e internacionais.
- Benefícios Fiscais: A regularização completa pode trazer benefícios fiscais e evitar penalizações.
Licenciamento de Alojamento Local em Lisboa
A cidade de Lisboa, sendo um dos principais destinos turísticos de Portugal, possui regulamentações específicas para o licenciamento de alojamento local. Se pretende obter a licença de alojamento local em Lisboa, deve considerar:
- Zonas Permitidas: Algumas áreas de Lisboa têm restrições quanto à instalação de AL. Verifique se o seu imóvel está localizado numa zona permitida.
- Taxas Municipais: Podem existir taxas adicionais específicas para Lisboa relacionadas ao registo e licenciamento.
- Parcerias com Plataformas Locais: Lisboa tem acordos com plataformas de reserva para garantir a transparência e a qualidade dos ALs registrados na cidade.
Legislação de Alojamento Local
A legislação de alojamento local em Portugal está em constante atualização para acompanhar as mudanças no setor turístico e garantir a proteção dos direitos dos hóspedes e proprietários. As principais leis que regulam o AL incluem:
- Lei do Alojamento Local (Lei n.º 16/2012): Define o regime jurídico do alojamento local e estabelece as obrigações dos proprietários.
- Decreto-Lei n.º 128/2014: Regulamenta os requisitos de segurança e qualidade dos estabelecimentos de AL.
- Portarias Municipais: Cada município pode emitir regulamentos específicos complementares às leis nacionais, adaptando as regras às realidades locais.
É essencial manter-se atualizado com as alterações legislativas para garantir a conformidade do seu AL e evitar sanções.
Passo a Passo para Obter a Licença de Alojamento Local
1. Preparação do Imóvel
Antes de iniciar o processo de registo, certifique-se de que o imóvel cumpre todos os requisitos para alojamento local. Isso inclui:
- Realizar as adequações necessárias para atender às normas de segurança e higiene.
- Equipar o imóvel com o mobiliário e os utensílios exigidos.
- Garantir a disponibilidade de serviços complementares, como limpeza e manutenção.
2. Recolha da Documentação
Reúna todos os documentos necessários para o pedido de licença de alojamento local, conforme listado anteriormente.
3. Submissão do Pedido
Acesse o Balcão Único Eletrónico e preencha o formulário de pedido de registo de alojamento local online. Anexe todos os documentos exigidos e submeta o pedido.
4. Acompanhamento do Pedido
Após a submissão, acompanhe o status do seu pedido através do BUE. Caso haja exigências ou necessidade de esclarecimentos, responda prontamente para evitar atrasos na aprovação.
5. Aprovação e Registo Nacional
Uma vez aprovado o pedido pela câmara municipal, proceda ao registo nacional de alojamento local através do Portal do Alojamento Local.
6. Início das Atividades
Com a licença em mãos, pode iniciar as atividades de alojamento, garantindo sempre o cumprimento das normas legais e fiscais.
Tributação do Alojamento Local
Os rendimentos provenientes do alojamento local podem ser tributados de duas formas na declaração de IRS:
Categoria B: Rendimentos Empresariais e Profissionais
- Regime Simplificado: Até 200 mil euros de rendimentos anuais. Tributa apenas uma parte do rendimento (coeficiente) pela taxa do seu escalão de IRS. Os coeficientes variam entre 10% e 50%, de acordo com o tipo de AL e sua localização.
Categoria F: Rendimentos Prediais
- Rendimento Tributável: Diferença entre os rendimentos e as despesas da atividade (condomínio, obras, IMI).
- Despesas Não Dedutíveis: Mobiliário, decoração, eletrodomésticos.
Regime Simplificado ou Contabilidade Organizada?
- Contabilidade Organizada: Obrigatória para faturação anual superior a 200 mil euros. Permite deduzir as despesas relacionadas com a atividade.
- Regime Simplificado: Disponível para faturação inferior a 200 mil euros, com tributação simplificada dos rendimentos.
IVA no Alojamento Local: Faturas e Obrigações
A atividade de alojamento local está sujeita ao IVA, com emissão de faturas com taxa de 6% no continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores. A declaração periódica de IVA deve ser entregue mensal ou trimestralmente, conforme o volume de negócios. Se o volume for inferior a 12 500 euros anuais, é possível optar pelo regime de isenção de IVA, desde que cumpridos certos requisitos.
Além disso, os rendimentos podem ser tributados como categoria B ou categoria F na declaração de IRS. No regime simplificado, apenas parte do rendimento é tributado, com coeficientes que variam entre 10% e 50%. Na categoria F, é possível deduzir certas despesas operacionais.
As Faturas AL emitidas devem conter a taxa de IVA de:
- 6% no Continente
- 5% na Madeira
- 4% nos Açores
Declaração Periódica de IVA
A entrega da declaração periódica de IVA é obrigatória e pode ser feita mensalmente ou trimestralmente, através do Portal das Finanças. A periodicidade depende do volume de negócios:
- Mensal: Para valores superiores a 650.000 euros.
- Trimestral: Para valores inferiores.
Regime de Isenção de IVA
É possível optar pelo regime de isenção de IVA, desde que sejam cumpridas as seguintes condições:
- Não ter contabilidade organizada;
- Não realizar operações de importação, exportação ou atividades conexas;
- Não realizar transmissões de bens ou prestações de serviços previstas no anexo E do Código do IVA;
- Não ter um volume de negócios anual superior a 12.500 euros.
Comissões de Plataformas Estrangeiras
Se divulgar o seu estabelecimento de AL em plataformas internacionais, como o Booking, deverá considerar estas despesas ao entregar a declaração de IRS de acordo com as regras da categoria F. Deste modo, deve cumprir duas operações fiscais:
- Modelo 30: Informar rendimentos pagos a não residentes (até 2 meses após o pagamento).
- Modelo 21-RFI: Evitar a dupla tributação (fornecido pelas plataformas).
Como Encerrar a Atividade de Alojamento Local
Para encerrar a atividade de alojamento local, o titular deve realizar uma comunicação prévia através do Balcão Único Eletrónico. Também é obrigatório notificar as Finanças sobre a cessação da atividade no prazo de 30 dias. O incumprimento destes procedimentos pode resultar em penalizações.
Seguir todos os passos de encerramento ajuda a evitar problemas com as autoridades e permite que o imóvel seja retirado do registo sem complicações futuras.
Para encerrar a atividade de alojamento local, é necessário realizar algumas etapas importantes:
1. Comunicação Prévia
Realize uma comunicação prévia com prazo de cessação da exploração do estabelecimento através do Balcão Único Eletrónico.
2. Informar as Finanças
Após encerrar através de uma comunicação prévia, é obrigatório informar as Finanças sobre a cessação da atividade no prazo de 30 dias. Essa comunicação pode ser feita:
- Pessoalmente: Em um serviço de Finanças.
- Online: Através do Portal das Finanças.
3. Regularização das Obrigações Fiscais
Assegure-se de que todas as obrigações fiscais e legais relacionadas à atividade sejam devidamente cumpridas para evitar problemas futuros com as autoridades competentes.
Novas Regras para Alojamento Local em 2024
Em 2024, foram implementadas novas regras de alojamento local que visam melhorar a qualidade dos serviços e garantir a segurança dos hóspedes. As principais alterações incluem:
- Aumento das Exigências de Segurança: Reforço nas normas de segurança contra incêndios e na manutenção das instalações sanitárias.
- Requisitos Ambientais: Incentivo à utilização de práticas sustentáveis e à eficiência energética nos estabelecimentos.
- Fiscalização mais Rigorosa: Aumento da frequência e rigor das inspeções municipais para garantir o cumprimento das normas.
- Novos Procedimentos de Registo: Simplificação e agilização dos processos de registo e licenciamento através de plataformas digitais.
É fundamental estar atento a essas mudanças e adaptar-se às novas exigências para manter a licença de alojamento local em conformidade com a legislação vigente.
Conclusão
Obter a licença de alojamento local é um processo que requer atenção aos detalhes e cumprimento de diversas regras de alojamento local e requisitos para alojamento local. Com as novas regras de alojamento local 2024 e a necessidade de se adaptar às mudanças legislativas, é fundamental estar bem informado e preparado para gerir o seu estabelecimento de forma eficiente e legalmente correta.
Investir tempo na preparação do imóvel, na recolha da documentação necessária e na compreensão das obrigações fiscais e legais garantirá o sucesso e a sustentabilidade da sua atividade de alojamento local. Utilize as ferramentas disponíveis, como o Balcão Único Eletrónico e o Registo Nacional de Alojamento Local, para facilitar o processo e manter-se em conformidade com a legislação vigente.
Seja no Lisboa, no Porto ou em qualquer outra região de Portugal, seguir corretamente os passos para o registo de alojamento local e a obtenção da licença de alojamento local é essencial para oferecer um serviço de qualidade aos turistas e garantir a rentabilidade do seu investimento.
